TJSP 20/08/2021 -Fc. 185 -Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte III -Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: sexta-feira, 20 de agosto de 2021
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte III
São Paulo, Ano XIV - Edição 3345
185
materiais para construção e prestação de serviços de profissionais da área de fls. 140. Desta forma, sendo a jurisprudência
majoritária do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo pacífica no sentido de que a responsabilidade da requerida, em tais
situações, é objetiva, uma vez que por deter consigo a condição de prestador de serviços e fornecedor de produtos, atrai para si
o risco da atividade exercida, de acordo com previsto pelos arts. 12 e 14 do Código de Defesa do Consumidor. Diante disso,
patente a imposição à ré que proceda ao reembolso das quantias efetivamente despendidas pela parte autora nos reparos
realizados no imóvel adquirido constatados, de plano, os valores de R$480,00 por reparos elétricos e R$550,00 por serviços de
alvenaria (fls. 140); além disto, deverá arcar com o ressarcimento dos valores necessários para que a autora realize os reparos
restantes, ainda não efetivados, o que será apurado em sede de liquidação de sentença. E ainda, sendo incontroverso o atraso
na obra, cumpre apreciar o pleito das indenizações pelos danos materiais e morais, pois, nos termos do contrato (fls. 21), o
prazo de construção seria de 25 meses a partir da assinatura do contrato, em 2012, restando entregue em 2015, ainda em
obras, com um atraso de 11 meses adicionais. Quanto aos juros de obra, observo que é encargo pago pelo adquirente que
tomou financiamento imobiliário na fase inicial da construção do imóvel até a imissão da posse, momento do início da amortização
do financiamento perante a CEF. Ora, a Taxa de Evolução de Obra não amortiza o saldo devedor e é devida pelos compradores
desde a assinatura do contrato de financiamento, até a averbação do habite-se na matrícula do imóvel. Ainda, não se desconhece
a já sedimentada jurisprudência de que é ilícito o suporte aos juros de obra pelo adquirente após o prazo ajustado para entrega
das chaves previsto em contrato. E fato é que, quanto aos denominados juros da obra, consolidou-se entendimento de que
estes seriam abusivos, e, portanto passíveis de restituição, somente no caso de atraso na entrega da obra, devendo a
construtora, neste caso, ressarcir os valores pagos pelo comprador a este título, desde o término do prazo de tolerância até a
data da efetiva entrega das chaves. A autora também comprovou pelo extrato de pagamento bancário (fls. 63/65) saldo residual
de juros de obra cobrados após a entrega das chaves. E é de responsabilidade da construtora a imediata regularização ou
averbação do habite-se no registro do imóvel, com pertinente comunicação ao agente financeiro CEF, cessando, daí o repasse
dos juros de obra ao comprador e o início da amortização do financiamento imobiliário. Todavia, in casu, a requerida não
providenciou a imediata e simultânea regularização perante a instituição financeira tão logo entregue o imóvel, o que ocasionou
as cobranças indevidas por parte do agente financeiro em face da autora. A obrigação de informar à instituição bancária sobre a
finalização da construção e entre ao adquirente era da construtora requerida, certo que a demora em providenciar tal comunicação
suprimiu da autora a possibilidade de iniciar mais cedo a amortização do saldo devedor. Nesse sentido: Apelação. Ação com
pedido condenatório. Sentença de procedência.Inconformismo das partes. Taxa de evolução da obra. Legitimidade da ré para
responder ao pleito. Admissível a cobrança de juros compensatórios durante o período de construção, anterior à entrega das
chaves. No caso, trata-se de valores cobrados a título após a entrega das chaves. Abusividade bem reconhecida e mantida.
(TJSP; Apelação Cível 1034467-79.2018.8.26.0576;Relator(a): Piva Rodrigues; Órgão Julgador: 9ª Câmara de Direito Privado;
Foro de São José do Rio Preto - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento:08/05/2019; Data de Registro: 08/05/2019). Ainda nos
termos da súmula 160 do TJSP: A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel
ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora. Nessa esteira, tendo em vista que o imóvel foi
entregue com 11 meses de atraso, devida a restituição da taxa de evolução de obra referente a esses meses. Quanto ao pedido
de indenização pelo período em que esteve privada da utilização do imóvel, embora admissível nos termos da Súmula nº 162 do
Tribunal de Justiça (Súmula 162: Descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é
cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente
da finalidade do negócio), cumpre observar que foi cumulado com o pedido de inversão de cláusula penal. E em que pese a
revelia, mostra-se inviável a cumulação da cláusula penal com indenização por lucros cessantes, nos termos do decidido pelo
Superior Tribunal de Justiça em julgamento do recurso repetitivo a respeito do tema. No tocante à possibilidade de aplicação de
cláusula penal por reciprocidade, o Egrégio Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento, em regime de recursos repetitivos
(REsp 1614721/DF e REsp 1631485/DF, Tema 971), no sentido de que No contrato de adesão firmado entre o comprador e a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser
considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer
e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. Vejamos: “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE
CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018.
CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO.
CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E
DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM
LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula
penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor
equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros Apelação Cível nº 1103285-95.2014.8.26.0100() - Voto nº 35261
cessantes. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1635428/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019). No caso concreto, houve pedido de indenização por lucros
cessantes e inversão da multa. Ocorre que, como não podem ser cumuladas as condenações, nos termos dos repetitivos
mencionados acima, e dados os pedidos da parte autora, de rigor a condenação da ré ao pagamento da multa, prevista
contratualmente (2% sobre o valor do contrato, cláusula 12a. par. 3o), com afastamento dos lucros cessantes. Por sua vez, com
relação ao pedido de danos morais, muito embora o inadimplemento contratual, em geral, não enseja dano moral, na hipótese
dos autos inegável o abalo extrapatrimonial suportado pela autora, já que houve atraso excessivo na entrega do imóvel
(aproximadamente um ano). Ademais, o imóvel lhe foi entregue em condições precárias e necessitou de diversos reparos, de
modo que, indubitavelmente, não se tratam de meros aborrecimentos, mas verdadeiro dano extrapatrimonial . Assim, por não
existirem critérios objetivos capazes de valorar o dano sofrido, o Excelso Superior Tribunal de Justiça vem entendendo que o
valor da indenização por dano moral deve ser fixada em termos razoáveis, não se justificando que a reparação venha a constituirse em enriquecimento indevido, com manifestos abusos e exageros, devendo o arbitramento operar com moderação,
proporcionalmente ao grau de culpa e ao porte econômico das partes, orientando-se o juiz pelos critérios sugeridos pela doutrina
e pela jurisprudência, com razoabilidade, valendo-se de sua experiência e do bom senso, atento à realidade da vida e às
peculiaridades de cada caso. Ademais, deve procurar desestimular o ofensor a repetir o ato (REsp nº 245.727/SE, Quarta
Turma, rel. Sálvio de Figueiredo Teixeira, j. em 28.3.2000, Diário da Justiça de 5.6.2000, p. 174). Na hipótese em tela,
considerando a natureza dos fatos, seu alcance, a situação econômica das partes, mormente o fato de que o ato não pode
constituir enriquecimento à vítima, o valor correspondente a R$ 5.000,00 a título de indenização por dano moral se mostra
coerente no caso dos autos, em razão de atender os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Diante do exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos autorais para 1) CONDENAR a requerida à restituir à autora os valores
efetivamente pagos a título de taxa de evolução de obra referente aos 11 meses anteriores à entrega do imóvel, corrigidos
monetariamente pela tabela prática do Tribunal de Justiça de São Paulo desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º