TJSP 26/11/2020 -Fc. 1491 -Caderno 2 - Judicial - 2ª Instância -Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: quinta-feira, 26 de novembro de 2020
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 2ª Instância
São Paulo, Ano XIV - Edição 3176
1491
Distribuição e Contratos de Servicer); (f) relatório de due diligence jurídica referente à operação; e (g) legal opinion referente à
operação; (ii) seja determinado aos réus que adotem todas as medidas para suspensão imediata de quaisquer outras em relação
às quais a autora tenha direito de preferência nos termos das cl. 5.1 e 5.3 do Contrato e que estejam em análise, negociação,
estruturação e/ou vias de implementação (impedindo a subscrição e a integralização de novos títulos e o pré-pagamento de
títulos preexistentes), incluindo (a) a Emissão de CRI das séries 471ª à 476ª pela Forte-sec, relacionada ao Empreendimento
Foz do Iguaçu (supra, n. III.A.b); e (b) a Emissão de CRI das séries 413ª à 416ª pela Fortesec, relacionada aos Empreendimentos
Top Park, até que seja oportunizado à autora avaliar os termos dessas operações e decidir pelo exercício ou não de seu direito
de preferência, ficando desde já os réus advertidos que a prática de qualquer ato em prol da consumação dessas operações
ensejará a incidência de multa a ser arbitrada por este MM. Juízo em valor não inferior a R$ 500.000,00 por ato de descumprimento
(CPC, arts. 139, inc. IV e 537), sem prejuízo da cobrança das penalidades contratuais e da indenização pelos prejuízos
decorrentes desse inadimplemento (CC, arts. 389 e 475; Contrato, cl. 9.7); (iii) seja oficiado o agente fiduciário Simplific Pavarini
Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. (docs. 17 e 19) para que (1) preste com urgência a este MM. Juízo informações
atualizadas sobre todas as operações de reestruturação e/ou securitização de recebíveis imobiliários realizadas pelos réus
desde 21 de fevereiro de 2020 (data do Contrato) envolvendo empreendimentos com CRIs listados na carteira do Fundo Habitat
naquela data (21 de fevereiro de 2020 - data do Contrato) e/ou o Empreendimento Top Park [Itabuna - BA (Empreendimentos
Itabuna I e II - BA), Alagoinha BA (Empreendimento Novo Horizonte) e Bom Jesus da Lapa - BA (Empreendimentos Barreiras e
São Francisco)], inclusive operações atualmente em estruturação e/ou cujos documentos estejam assinados aguardando
liquidação; e (2) suspenda imediatamente as operações de (a) Emissão de CRI das séries 471ª à 476ª pela Fortesec, relacionada
ao Empreendimento Foz do Iguaçu (supra, n. III.A.b); e (b) Emissão de CRI das séries 413ª à 416ª pela Fortesec, relacionada
aos Empreendimentos Top Park (supra, n. III.A.c), impedindo a subscrição e a integralização de novos títulos e o pré-pagamento
de títulos preexistentes; e, por fim, (iv) seja oficiada a B3 S.A. Brasil, Bolsa, Balcão Segmento Cetip UTVM (Praça Antonio
Prado, Rua XV de Novembro, 48, Centro São Paulo/SP, CEP: 01010-901) para que, até que seja assegurado o direito de
preferência da Habitat, suspenda a distribuição no mercado primário por meio do Módulo de Distribuição de Ativos MDA e não
efetue a liquidação financeira da integralização de novos títulos decorrentes das operações de (a) Emissão de CRI das séries
471ª à 476ª da 1ª emissão da Fortesec, relacionada ao Empreendimento Foz do Iguaçu (supra, n. III.A.b); e (b) Emissão de CRI
das séries 413ª à 416ª da 1ª emissão da Fortesec, relacionada aos Empreendimentos Top Park (supra, n. III.A.c) (fls. 25/27 dos
autos originários). Recorre o autor a sustentar, em síntese, que, para findar a disputa societária existente no âmbito na HCP, as
partes celebraram Contrato de Compra e Venda de Participação Societária e outras Avenças, instrumento no qual estabeleceram
o direito de preferência da Habitat sobre determinadas operações de reestruturação e/ou securitização de recebíveis imobiliários
(transformação de direitos de crédito em títulos negociáveis no mercado financeiro) (fls. 06); que o direito de preferência tinha
por objetivo assegurar à Habitat a prerrogativa de adquirir os novos títulos de crédito (CRIs) que os réus emitissem em
substituição aos anteriores para o refinanciamento de determinados empreendimentos imobiliários, constantes da carteira da
autora na data da assinatura do contrato; que o exercício do direito de preferência é essencial para assegurar a higidez financeira
da autora; que os réus Marcos Jorge, RTSC e HCP têm usado a Fortesec como instrumento para conduzir uma série de
operações sobre as quais a Habitat teria preferência sem oportunizar o exercício desse direito pela Habitat (fls. 07); que, em
manifesta violação ao contrato, parte das operações foi recentemente concretizada com a emissão de CRIs relacionados ao
empreendimento Termas Resort; que há prova documental robusta a comprovar que o inadimplemento contratual por parte dos
réus é anterior às supostas e infundadas acusações direcionadas ao autor; que, ainda que não figure como signatária do
Contrato, a Fortesec também não poderia realizar as operações contempladas nessas disposições sem observar o direito de
preferência da Habitat (fls. 13); que a operação que os réus estão realizando com recebíveis do empreendimento Foz do Iguaçu
também viola o Contrato (cl. 5.1); que, a despeito do que constou na r. decisão recorrida, não se trata de mera informação
unilateral, já que a lista de empreendimentos que integravam a carteira da Habitat na data de celebração do Contrato é
comprovada por uma série de documentos públicos emitidos por terceiros inclusive a Fortesec e a Vórtx, que, como administradora
do Fundo Habitat e agente fiduciário, responde diretamente à CVM pelas informações prestadas ao mercado (fls. 17); que a
operação que os réus estão realizando com recebíveis dos Empreendimentos Top Park também viola o Contrato (cl. 5.3); que,
embora os réus tenham afirmado que a Habitat teria descumprido seu direito de preferência em relação à operação envolvendo
títulos do empreendimento imobiliário Chatêu du Golden, esta operação não estava sujeita ao direito de preferência previsto na
cl. 5.2 do Contrato; que há evidente perigo de dano e risco ao resultado útil do processo, já que os CRIs sobre os quais a Habitat
possui direito de preferência podem ser totalmente subscritos e integralizados por outros investidores a qualquer momento; que
não há risco de dano inverso; que é irrelevante que não haja no Contrato uma lista pormenorizada de todos os recebíveis que
potencialmente possam ensejar o direito de preferência, já que as próprias partes estipularam a forma pela qual é possível fazer
esse enquadramento: basta consultar se tal recebível estava no Fundo Habitat à época da celebração do Contrato (fls. 33).
Pugna pela concessão de tutela recursal e, ao final, pelo provimento do recurso. Manifestação dos agravados relativamente à
tutela recursal (fls. 1226/1241). É o relatório. A r. decisão recorrida, proferida pelo Dr. Renato Acacio de Azevedo Borsanelli, MM
Juiz de Direito da 2ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Capital, assim se enuncia: Vistos. Do que se depreende da
extensa inicial, mais de 1300 laudas, a autora é gestora de um fundo de investimento imobiliário com aproximadamente 15.000
cotistas, com foco em Certificados Recebíeis Imobiliários (CRIs). Diz que, em razão do Contrato de Compra e Venda de
Participação Societária e Outras Avenças, os réus teriam assumido obrigações contratuais para assegurar o direito de preferência
da autora em relação à aquisição de CRIs referentes a empreendimentos imobiliários que estivessem em sua carteira (da autora
Habitat), na data da celebração do contrato. Alega que os réus estariam descumprindo referida obrigação, pois estariam
conduzindo uma série de operações sobre as quais a Habitat teria preferência sem oportunizar o exercício de dito direito. Pede,
em tutela cautelar antecedente, que os réus sejam impedidos de concretizar novas operações que afetem seus recebiveis (i.e.,
os CRIs constantes da carteira do Fundo Habitat), sem que se observe o direito de preferência da autora. Fundamenta seu
pedido citando o caso do Empreendimento Termas Resort, cuja operação foi realizada sem a prévia concessão do direito de
preferência da autora, o que teria, inclusive, dado ensejo a cobrança de multa pelo descumprimento contratual. Pois bem! O
pedido liminar não comporta acolhimento. Como é sabido, para a concessão da tutela de urgência devem se fazer presentes os
requisitos da probabilidade do direito e da urgência. E, no caso sub judice, não está demonstrada, nem mesmo indiciariamente,
a probabilidade do direito. A uma, pois, como se infere dos documentos acostados à inicial, em especial, às notificações de fls.
180/188 e 189/192, ambas as partes (autora x réus) imputam, umas as outras, o descumprimento contratual, de forma que os
argumentos trazidos pela autora não são robustos o suficiente para a concessão da liminar, nesta fase embrionária. Ou seja,
não há como reconhecer, neste momento, o descumprimento contratual por parte dos réus, quando os documentos sugerem
que há discussão acerca de quem, de fato, ou se ambas as partes, estaria descumprindo as obrigações assumidas. A duas, pois
no Contrato em questão não há uma lista dos empreendimentos que integrariam a carteira da autora, de forma que a informação,
neste ponto, é unilateral, sendo necessária a oitiva da parte contrária, e, quiçá, dilação probatória. Aliás, do que foi possível se
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º