TJSP 14/06/2011 -Fc. 2038 -Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte III -Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: Terça-feira, 14 de Junho de 2011
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte III
São Paulo, Ano IV - Edição 974
2038
que deveria ser pago em uma prestação de R$ 4.000,00 como entrada e o saldo remanescente por meio de Carta de Crédito
do grupo 714, cota 629 subscrita junto à Administradora Primo Rossi Ltda, representada por 165 parcelas, de R$ 151,00, cada
uma, vencíveis a partir de outubro de 2006. Prosseguiu dizendo que a requerida deixou de efetuar o pagamento das parcelas
referentes à carta de crédito, passando a usufruir o imóvel gratuitamente. Assevera que a ré comprometeu-se perante a Câmara
de Conciliação e Arbitragem de Osasco, a pagar R$ 3.207,31, em 02 parcelas iguais e sucessivas, uma no dia 22.12.2008 e outra
em 22.01.2009, sob pena de ser ajuizada medida judicial, valor esse que seria acrescido de multa de 20% sobre o saldo devedor.
Ocorre que nenhuma parcela foi quitada. Pretende a autora, dessa forma e tecendo as considerações que entendeu pertinentes
ao tema, a rescisão do contrato, com a condenação da requerida ao pagamento da quantia devida, na qual se compreende as
parcelas inadimplidas do contrato entabulado entre as partes, valores a título de aluguéis desde o descumprimento do contrato,
parcelas não pagas das despesas condominiais, e a reintegração liminar na posse do bem, sem prejuízo da condenação nas
verbas de sucumbência. Autora representada (fls. 15/16), inicial instruída (fls.17/78). Indeferida a liminar (fls. 82). Citada (fls.
98 vº), a ré fez-se representar nos autos (fls. 110), juntou documentos (fls. 112/116) e contestou (fls.101/109): a inicial é inepta,
porque o pedido não é claro, nem bem delineado, impossibilitando a compreensão daquilo que o requerente se pretende; as
partes elegeram como foro competente o Juizado Especial Arbitral de Osasco, como único competente para a solução dos
conflitos; não reside no imóvel objeto da ação, razão porque descabido o valor de R$ 11.400,00 a título de aluguéis, aliás,
o valor de R$ 600,00 é arbitrário por não haver previsão legal; necessária a devolução dos valores pagos na constância do
contrato, no montante de R$ 3.224,73; o imóvel foi alienado à 3ª pessoa, Ana Maria Ribeiro Moura, passando ela a ser titular de
todas as obrigações contratuais, mesmo aquelas vencidas antes da transmissão da propriedade, ante a natureza “propter rem”
da obrigação. É O RELATÓRIO. PASSO A FUNDAMENTAR. Processo em termos para sentença, não se entrevendo como a
produção de outras provas possa aperfeiçoar o conteúdo da prova literal até então encartada aos autos ou alterar os rumos da
prestação jurisdicional. Por primeiro, aprecio, para afastar, a preliminar de inépcia da petição inicial por falta de pedido claro e
delineado, porque se confunde com o mérito. Prosseguindo, apesar da alegada incompetência do juízo ter sido feita no corpo da
contestação, oportuno consignar que é possível que a solução dos conflitos seja feita perante o Juízo Arbitral com exceção do
judiciário por vontade das partes, o que não afronta a CF/88, porque é da esfera dessas instituir regras para a resolução de seus
conflitos em que não haja interesses públicos a serem tutelados, como acontece nas relações privadas envolvendo puramente
o patrimônio. Dessa forma, sem máculas à cláusula do contrato, porém, na parte que fala de controvérsias e não da que fala
em execução do contrato. É que o Juízo Arbitral não tem poder para execução dos seus julgados ou contratos em que foi isso
previsto, afinal, a satisfação com desapossamento e venda em praça ou leilões públicos é exclusividade do poder de império do
Estado, pelo juiz. O próprio nome diz: é Juízo Arbitral, incapaz de satisfazer o vencedor com a alheação dos bens do perdedor.
Assim, a satisfação do credor por ele não se pode fazer e pelo Estado-Juiz haveria de passar. Impertinente, pois, a alegação de
incompetência deste. Ao mérito. Sendo de rigor a rescisão da avença - com a consequente reintegração da autora na posse do
bem - resta disciplinar as consequências, o que pode inclusive ser feito independentemente de reconvenção (TJSP, súmula nº
3). Pois bem, lícita a retenção de parte de tudo o quanto foi pago pela compromissária compradora: a vedação, prevista no artigo
53, caput, do CDC, é da perda total das prestações em benefício do credor. Necessário, assim, definir-se o montante que deverá
ser devolvido à requerida, uma vez que, com o rompimento do contrato, as partes retornam ao status quo ante e não seria
nem justo e nem jurídico postergar-se para momento futuro providência que pode, perfeitamente, ser tomada desde já, neste
processo. E o escopo da intervenção do Judiciário, no acertamento final das contas decorrentes de um insucesso contratual, é
justamente encontrar o equilíbrio financeiro, evitando-se o enriquecimento sem causa pela retenção extraordinária de valores
que tenham sido adiantados, ainda que pela parte que tenha dado causa à rescisão da avença. Não há, porém, como se
sustentar que a devolução se dê por completo, admitindo-se, na jurisprudência que essa devolução seja fixada entre 50% e 90%
de tudo quanto fora pago, pelo comprador inadimplente, presumindo-se que a retenção do remanescente em regra compense
os prejuízos que a vendedora suportou com a frustração do contrato. No caso, como o objeto da avença era uma residência,
com presumível potencialidade locativa, razoável concluir-se pela ocorrência de maior prejuízo a ser indenizado, circunstância
que possibilita limitar a retenção que faz jus a promitente vendedora no patamar jurisprudencial máximo de 50% (cinqüenta por
cento) das prestações mensais pagas, com devolução do remanescente (50 %). Cabível, igualmente, o abatimento, do montante
a ser devolvido, das despesas condominiais que estejam eventualmente em aberto, por se tratar de dívida com natureza
“propter rem”. Por fim, quanto à alegação da ré de que o imóvel, objeto da demanda, foi vendido à terceira pessoa, e ela seria
responsável pelo pagamento das dívidas dele decorrentes é matéria estranha aos autos, devendo ser discutida em demanda
própria. Com esses fundamentos e com as ressalvas supra, de rigor a procedência qualitativa dos pedidos. É como se decide
a lide. ISTO POSTO, PASSO A DECIDIR. Julgo PROCEDENTE o pedido deduzido na inicial e o faço para declarar rescindido
o contrato firmado entre as partes por culpa (inadimplemento) exclusivo da requerida, NEUSA MARIA DE OLIVEIRA PONTES,
bem como para reintegrar a autora, CTL ENGENHARIA LTDA, na posse do imóvel objeto da avença, o que será viabilizado
mediante a devolução, à promissária compradora, de 50% (cinqüenta por cento) das prestações mensais comprovadamente
adimplidas e devidamente atualizadas (índices do E. TJSP) - nesse patamar já considerado o potencial locativo do imóvel -,
podendo dessa quantia serem também abatidos os valores referentes às despesas condominiais inadimplidas. Sucumbente, a
ré arcará com o pagamento das custas e despesas processuais, mais honorários advocatícios de R$ 500,00 (quinhentos reais),
fixados na forma do artigo 20, § 4º, do CPC. Uma vez depositada a quantia cuja devolução ora foi determinada, antecipo os
efeitos da tutela e determino a expedição de mandado de reintegração da autora na posse do imóvel, com desocupação em 15
(quinze) dias. P.R.I.C. Sorocaba, 10 de maio de 2011 MARIO GAIARA NETO Juiz de Direito - ADV MAURICIO FLANK EJCHEL
OAB/SP 135158 - ADV RENATA LOPES ESCANHOELA ALBUQUERQUE OAB/SP 260804
602.01.2009.043258-9/000000-000 - nº ordem 1884/2009 - Busca e Apreensão - Alienação Fiduciária - FUNDO DE
INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS PCG BRASIL MULTICARTEIRA X DEVERSON
ALEXANDRE ANTUNES NOGUEIRA - Folhas 51:- Vistos. Requeira, o autor, o que entender ser de seu direito. Prazo: 05 (cinco)
dias. Pena: arquivamento. Int. - ADV FABIOLA PRESTES BEYRODT DE TOLEDO MACHADO OAB/SP 105400 - ADV MARCIO
PEREZ DE REZENDE OAB/SP 77460
602.01.2009.046239-0/000000-000 - nº ordem 2024/2009 - Outros Feitos Não Especificados - ação de cobrança - BANCO
SANTANDER BANESPA S/A X HERMANN DE OLIVEIRA RAPPL - Manifeste-se, em cinco (05) dias a parte interessada, em
termos de prosseguimento dos presentes autos, tendo em vista a certidão da serventia de fls. 43 dos autos. - ADV ILDA HELENA
DUARTE RODRIGUES OAB/SP 70148 - ADV FERNANDO AUGUSTO DE MATTOS OAB/SP 284152 - ADV AMANDA MATOS DE
OLIVEIRA CASTRO OAB/SP 290738 - ADV SHIRLEI DE ASSUMPCAO MENA OAB/SP 91842
602.01.2009.048052-0/000000-000 - nº ordem 2094/2009 - Execução de Título Extrajudicial - JATAI EQUIPAMENTOS
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